Steuerberatung. Augsburg.
Bereits im Jahr 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die bisherigen Regelungen zur Bemessung der Grundsteuer für verfassungswidrig. Im November 2019 folgte auf Bundesebene die Verabschiedung des Grundsteuer-Reformgesetzes. Zwar gilt noch eine Übergangsfrist bis Ende 2024, allerdings ist der 1. Januar 2022 der Stichtag für die erste Hauptfeststellung. Hierfür werden die Finanzämter die Grundstückseigentümer zur Abgabe einer Erklärung zur gesonderten Feststellung der Grundsteuerwerte auffordern. Im Bundesgesetz enthalten ist auch eine Öffnungsklausel, nach der die Bundesländer abweichende Regelungen festlegen können.
Bayern hat von der im Bundesgesetz verankerten Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und sich für ein unbürokratisches Flächenmodell entschieden. Dabei werden die Fläche des Grundstücks, die Fläche des Gebäudes und die Nutzung der Immobilie berücksichtigt. Diese Flächenwerte werden dann mit vorgegebenen Äquivalenzzahlen multipliziert, die dann die Grundsteuermesszahl als Bemessungsgrundlage für den Hebesatz der Gemeinde ergeben.
Das Bayerische Finanzministerium bewirbt die Grundsteuerreform als einfach, transparent und unbürokratisch. Ganz so einfach wird es dann erfahrungsgemäß doch nicht. Für die Ermittlung der Grundfläche wird auf die Wohnflächenverordnung Bezug genommen, so dass beispielsweise Balkone oder Terrassen zu berücksichtigen sind, Keller oder Heizungsräume hingegen nicht und auch die Raumhöhe relevant ist. Für den sozialen Wohnungsbau oder für Baudenkmäler sind weitere Ermäßigungen der Grundsteuermesszahl vorgesehen, die jedoch nur auf Antrag gewährt werden.
Abweichend vom Bundesmodell spielen weder der Wert und die Lage des Grundstücks noch Alter und Zustand des Gebäudes oder der Ertrag aus einer Immobilie eine Rolle bei der Ermittlung der Grundsteuermesszahl. Die Anwendung des bayerischen Flächenmodels führt bei gleichen Grundstücks- und Wohnflächen zum gleichen Grundsteuermessbetrag. Dabei wird nicht unterschieden, ob das Grundstück im noblen Villenviertel oder in einer weniger gefragten ländlichen Region liegt.
Die Berechnung erfolgt so grundsätzlich nach einem einfachen und leicht nachvollziehbaren System. Allerdings wurden bereits verfassungsrechtliche Bedenken geäußert da hochwertige Immobilien steuerlich geringer belastet werden können als flächenmäßig große aber geringwertigere Immobilien.
